厦门，作为一个经济总量仅位居全国第52位的东南沿海城市，其房价可比肩一线城市。从曾经的领涨到如今的领跌，厦门楼市仿佛经历了过山车般的疯狂。
近日，记者实地走访了厦门部分楼盘，还原厦门楼市从房价涨幅全国第一，到限价之下开发商亏本卖房的真相。
房价曾比一线城市更坚挺
国家统计局数据显示，2014年7月，70个城市中房价下降的城市较当年6月增加至64个，就连北上广深四大一线城市也首度加入了下降的行列。而厦门的房价依然保持上涨趋势，当年7月份厦门新建商品住宅价格环比上涨0.2%，同比上涨7.2%，双双位居全国第一。彼时，厦门房价已连续26个月环比上涨，有分析称厦门房价的坚挺度已经超过了一线城市。
在经历了短暂调整后，厦门新房价格继续上涨。2016年8月，国家统计局发布的当年7月厦门新建商品住宅价格环比上涨4.6%，涨幅再次高居全国第一。
2016年“9·30新政”出台前一个月，厦门率先出台政策，也因此成为最早进入楼市调控的城市之一。2016年8月31日，厦门市国土资源和房产管理局公告自当年9月5日起，厦门执行住房限购政策，有效期至2017年12月31日。
而厦门目前还在沿用2016年出台的限购政策，即拥有2套及以上住房的户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非户籍居民家庭；无法提供购房之日前4年内在厦门逐月连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险证明的非户籍居民家庭，暂停向其销售180平方米及以下商品住房。
此后厦门陆续出台政策加码调控，2017年3月25日起，厦门新购买的住房，需取得产权证后满2年方可上市交易。厦门也成为全国范围内首个对居民购房出台“限售”政策的城市。
二手房低价甩卖，有的一套亏百万
今年上半年，厦门全市商品住宅销售面积为58.7万平方米，同比下降30%。其中岛内商品住宅销售量为8.3万平方米，全市占比14%；岛外商品住宅销售量为50.5万平方米，全市占比86%。
“我们这里从去年7、8月份就开始跌了。最高峰这里一平方米卖7万元的都有，现在卖6万出头，成交价6万元左右。”国贸中心附近链家的一名工作人员向记者表示。旁边就是万达，对面就是五缘湾，这是属于厦门岛内的湖里区。即便是在这样的核心地段房价也没能扛住下跌的行情。
而在距此近10公里外的大嶝岛，二手房成交价格也大幅下降，整个大嶝岛只有国贸金门湾一个项目。“过去高峰时一个月可以有7、8套的成交，最近好的时候大概成交一两套。”环嶝南路附近的一名中介表示，高层住宅均价每平方米跌了7000~8000元。
成交方面，厦门二手房交易已不仅仅是腰斩。厦门市国土资源与房产管理局主办的《厦门房地产市场》数据显示，今年上半年厦门二手住宅交易套数6995套，同比减少65%；交易面积71.3万平方米，同比减少64%。其中二季度交易4240套，交易面积42.2万平方米，同比减少58%。
上述链家工作人员说：“最近成交以刚需客户为主，投资客很少，因为现在有两年限售期，投资客无法以低价买入高价卖出的方法赚钱。此前投资客都是短期投资，一般等不到两年。现在的房价是缓慢往下跌的，如果再等两年，也很难保证赚钱。去年有投资客因为合股炒房被套住，也有人就低价甩卖房子，甚至亏100万~200万元的也有。”
同区域土拍楼面价遭“腰斩”
2018年6月1日，海沧马銮湾板块出让两幅地块：2018HP01和2018HP02。2018HP01地块位于海沧区新阳东片区新垵北路与乐活路交叉口，由保利以29.1亿元（楼面价25086元/平方米）竞得，溢价率0.34%。该地块需无偿移交政府社区电商物流配送终端站200平方米、邮政一般支局600平方米、社区书店300平方米、通信汇聚机房60平方米。
2018HP02地块由金地以23.8亿元（楼面价25105元/平方米）竞得，溢价率0.42%，需无偿移交生鲜超市中心店1500平方米、开闭所200平方米。
而该两宗地块旁边就是马銮湾的单价地王：由海投房产拿下的H2016P02地块，楼面价达38505元/平方米，与同区域内土拍楼面价有近万元的差价。记者发现，近年来这样的情况在厦门岛外的四个区内都有出现。
今年7月2日，翔安X2018P01地块最终成交总价达15.98亿元，楼面价21182元/平方米，被海晟夺得。翔安X2018P02地块，被特房以总价17.02亿元、楼面价19814元/平方米竞得。两宗土地出让后引起市场热议，因为此片区相距不远的地段曾诞下地王。
2016年8月26号，2016XP06地块由融创以30.76亿元、楼面价37512元/平方米竞得，溢价率142%。翔安2016XP04地块由厦门融侨以42.18亿元的总价竞得，楼面价38345元/平方米，溢价率139.66%。
8月6日，记者实地走访了融创在2016XP06地块打造的融创东南府，以及刚刚出让的翔安X2018P01地块和X2018P02地块。融创东南府在翔安南，后面两宗土地在厦大翔安校区附近，两个地段相距约14公里。在乘车过程中记者也注意到，刚出让的两宗土地所处的区域发展相对缓慢。
除区域发展有所差别外，两次土拍相关的政策也有所变化。今年7月初，厦门出台“一次性销售”土拍限制，10万平方米以下住宅用地必须一次性销售。厦门市国土资源与房产管理局的出让公告显示，X2018P01、X2018P02地块要求竞得人一次性申请宗地商品住房预售证，并一次性全部公开对外销售。
“这个政策对开发商来说是一件很可怕的事情。因为一块地分多次销售，可以拉长周期，可以根据行情的变化调节价格，对开放商来说这是正确的销售策略。若是一次性全部放出来在房产市场上卖，开放商则处于被动状态。”厦门购房内参创始人黄汉彬表示。
限价之下开发商亏本卖房？
8月6日，《每日经济新闻》记者以购房者身份走进了融创东南府营销中心。据负责接待的置业顾问介绍：“我们这个楼盘位于翔安南部新城，紧邻具有‘海绵功能’的鼓锣公园，靠近在建的3号线地铁，距离将要建成的大嶝机场仅有10公里，算是厦门岛外一个价值洼地。”
此宗项目地块便是上述融创竞得的2016XP06地块，上述置业顾问坦言：“整个翔安新城的起点是非常高的，按照37512元/平方米的拿地楼面价来推算，我们的房价应该在5万~6万元/平方米才有利润。但是现在政府在调控房地产，所以我们现在高层的均价就在3.6万~3.8万元/平方米之间，带精装修。”
那么仅比拿地楼面价高1000元/平方米还带精装修，融创东南府是在亏本销售吗？
该名营销人员说：“这个价格卖是亏本的。现阶段高端楼盘因为限价与周边普通楼盘的价格差距不大，限价阶段开发商在让利。过去开发商是顶着天花板拿下的地块，如今大浪退去，开发商在裸泳，客户是在沙滩上捡金子、捡银子、捡贝壳。”
对于上述说法，记者查阅了融创东南府的相关备案信息，（8号楼、12号楼、14号楼）获批预售许可证的主力户型为116.10~154.64平方米高层，最高价格为71132.95元/平方米，最低价格为39909元/平方米，总价区间在463.3万~1099.9万元/套。
厦门房地产联合网董事长章卫国表示，融创东南府叠墅的均价约在5万元/平方米，所以不能单从这一个去对比，要综合去看，并且融创东南府还配有车位。记者也注意到除两栋高层住宅外，其别墅或叠墅类产品大约有10栋，占比更大。事实上，此类产品盈利空间相对高层住宅要更高一些。
楼市仅靠本地人支撑
2016年限购以前，厦门有近7成购房者是外地人。但从最新数据可以发现，购房者比例已经发生完全逆转，异地购房者被拒之门外，楼市基本靠本地需求支撑，这就是限购导向下的楼市。
克而瑞相关分析指出，对于购房者来说，限售和限价对投资需求的打压最明显，限售无法实现房价短期上涨的红利，尤其是加杠杆操作将极大增加投资风险；限价则直接限制了房价的上涨预期，二者共同作用，投资客尤其是短期投资客必须退出。
58安居客房产研究院房产分析师吴寅认为，本轮厦门房地产出现下滑较为明显的主要是“老破小”，品质较好的学区房实际上没有出现大幅度下降，甚至依然坚挺。实际上因为2016年到2017年间左右厦门房价上涨过快，本轮楼市回调挤走的是投资泡沫。“我认为目前厦门二手房价格已经趋于理性，下半年不会再出现大幅下跌。”吴寅表示。
新景祥厦门市场研究中心相关报告指出，下半年市场调控政策难以有实质松绑，调控周期拉长，“四限”等因城施策的精细化调整仍将持续，但调控措施不会再超出现有框架。“厦门楼市下半年有多个新项目将入市，且部分地块要求一次性取得预售许可证，商品住宅供应量有望迎来小高峰，但在调控政策严格执行之下，市场成交将低位回升。价格方面，楼市均价整体高位企稳，稳健平稳会是未来房价的主基调。”
黄汉彬分析称，未来厦门房地产市场还有一定的基本面支撑，“厦门平均每年人口净流入近4万，在人口基数400万对比下，净流入比例高。其次是厦门的学位逐年增加，净流入是户籍人口，很多人来是没有户口的，不体现在4万人中。”
“厦门得天独厚的地理位置，使得周边的泉州、南平等地居民都以拥有厦门的一套房子为荣，同时厦门的购买力也是不容小觑的。这次厦门房价下跌，也受到很多北上广深人关注。限购政策一旦放开，房价最后的结果是降不下来的。”章卫国表示。
（实习生刘可怡对本文亦有贡献）
总奖金达百万美元，电子竞技“中国名片”助推中华文化海外传播全球规模最大的移动...[详情]
人民网北京8月9日电 （朱紫阳）8月8日，应急管理部党组书记、副部长黄明在浙江绍...[详情]
人民网北京8月9日电 （记者 董菁）近日发布的《2018快递员群体洞察报告》显示，2...[详情]
2018年8月8日,作为第十二届金鹰电视艺术节五大主体活动之一的金鹰电竞体育盛典于北...[详情]
